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必威88:付璐律师解读物业服务内容、更换及合同公示问题

时间: 2022-08-09 03:42:30    | 作者:必威88官网 来源:必威88平台

  现在的小区内基本上都存在物业服务,业主与物业公司约定服务必须通过书面的物业服务合同,有些合同在签订后会选择公开,有些合同不会公开那么物业合同能否公开?物业服务合同又包括哪些事项呢?在此篇中付璐律师就相关问题来为大家进行解读。

  物业服务合同可以公开。针对于物业服务企业需要公开的内容,大约包括物业服务合同、报事维修服务规范及完成时限承诺、履约述职报告及承诺、项目收支情况报告及承诺。针对于公开的形式问题,对于这一点付璐律师表示一般在物业小区物管处,公告栏等显著位置公开,但物业公司也可选择逐步通过APP、业主QQ群等等方式向业主进行公示。

  而针对公开时间情况,在报事维修服务规范及完成时限承诺常年公开,履约述职报告及承诺半年公示1次,物业服务合同、项目收支情况报告及承诺每年至少公示1次,公示时间不少于15日。对此付璐律师需要特别强调的是,如果业主对公开事项提出质询的,企业应及时沟通回复。物业服务合同约定或经业主大会决定,要求就小区共用部分业主公共收益情况实施审计,物业服务企业和业主委员会应促进公开透明。

  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。针对于这一点付璐律师需要强调的是,物业管理事项,主要包括物业共用部位的维护与管理,物业共用设备设施及其运行的维护和管理,环境卫生、绿化管理国,物业管理黄公共秩序、消防、交通等协助管理服务,物业装饰装修管理服务,专项维修资金的代管服务,物业档案资料的管理。针对服务质量问题,是对物业服务提供的服务在质量上的具体要求。而服务费用目前主要有两种计算方式,一种是按照每平方方多少元来计算,一种是按照每户多少元来计算。

  双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用及物业管理用户等是重要的约定信息,对此付璐律师表示物业的服务内容就依据于此。而针对合同期限,期限条款应当尽量明确、具体、或者明确规定谋算期限的方法。物业服务合同当事人一方或者双方不履行或者不适当履行合同,依照法律的规定或者按照当事人的应当承担的法律责任。除此之外,物业服务合同一般还应当载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。

  针对业主有权更换物业的问题,相关法律法规表示,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。对于这一点付璐律师需要强调的是,物业服务企业或者其他管理人,根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。物业公司本是全体业主聘请的“管家”,是受业主的委托,帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。如果业主不满意,经过合法的程序,是有权更换的。

  但更换物业的步骤与更换物业的理由要有法律依据,针对这一点付璐律师需要强调的是,在《物业合同》有效期内,物业不能随意更换,要物业公司违反其《物业合同》的内容,有违约的情况并且有足够的证据,才可以根据《物业法》解除其合同。如果《物业合同》到期了,走居委会程序,不自动续签,另外招标新的物业公司就可以了。

  首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向,才能成功更换物业。做一个统计表格,每家每户去找业主签字“同意更换物业”。户数和面积都有过三分之二才行。三分之二的业主同意更换物业了,就派代表去找物业公司的负责人,协商和平解决。如物业公司不愿意停止《物业合同》退出管理,就需要走以下程序。对此付璐律师需要强调的是,拿着业主签的“同意书”和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。配合居委会办理其相关的手续。一般居委会的工作人员会先和物业协商,让其主动退出。如物业不同意就会走法律程序。

  如果证据充足,法院会支持业主的诉求,解除物业公司《物业合同》,让物业公司做好交接工作,限时撤场。没有业委会可以委托居委会招标,或者其他机构组织招标,聘请其他物业公司,也可以直接邀约其物业公司进行管理。

  以上就是关于“物业服务内容、更换及合同公示问题”的解读,对此付璐律师需要强调的是,物业根据合同约定内容对业主提供常规性的服务内容,也可以根据特定用户的需求提供针对性的专项服务,具体内容可由业主与物业进行协商约定。除涉及商业机密相关的合同外,一般合同都是可以公开的,物业服务合同作为服务合同的一种,自然属于可公开的范围。业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

 
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